안정적인 귀농귀촌 생활을 위해 주택과 농지 구입은 필수다. 토지를 구입하는 목적에 따라 투자 금액이나 토지의 용도가 다르기 때문에 현재 자산과 목표가 무엇인지 정확해야 목적에 맞는 토지를 찾을 수 있다. 특히 귀농 토지를 구매할 때 목표의 집중화는 더욱 큰 영향력을 발휘한다. 귀농 토지는 목적이 경작이기 때문에 농지 구매가 대부분이고 가격이 저렴하다. 매입 후 경작을 할지 농가 주택을 지을지 용도를 잘 따져야 한다.
<편집자 주>
귀농해서 농사를 짓고자 한다면 농지에 대한 개념을 알아야 한다.
농지는 경작의 목적에 공하여진 토지를 말하나, 농지의 범위에 대하여는 각 법령에 따라 차이가 있다. 농지법에서 농지라 함은 전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량 시설의 부지와 고정식 온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정 시설의 부지를 말한다.
이 농지는 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역) 농업진흥지역 외의 농지로 구분된다.
농업진흥지역이란 농지법에 의해 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정된 지역을 말한다. 농업진흥지역 지정은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 한다.(다만 특별시의 녹지지역은 제외)
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다.
농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로서 농림축산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이다. 또 농지조성 사업, 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역이다. 이외에 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역도 포함된다.
농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 농업진흥지역으로 지정되면 과거의 절대농지와 같이 많은 개발규제가 적용되나 농지 및 농업시설의 개량·정비, 농어촌도로·농산물 유통시설의 확충, 자금 지원, 조세 경감 등 많은 혜택을 받게 된다.
이 두 가지 농지는 귀농인들에게는 혼동되기 쉽고, 그 의미를 정확히 이해하기도 어렵다. 그래서 절대농지로 불리는 농업진흥지역은 개발이 불가능하다는 오해를 불러일으킨다.
법률 개정 전에는 절대농지와 상대농지로 구분돼 개발이 규제되기도 했으나, 도시개발 법 시행령 및 시행규칙 개정안에 의해 녹지, 농림 및 자연환경 보전지역 내의 토지도 개발가능한 일정 규모 이상이면 도시개발구역으로 지정이 가능하다.
그리고 농업진흥지역을 포함한 농림지역 즉 과거의 절대농지라고 불리던 용도의 토지에도 기본적인 건패율과 용적률이 존재한다. 물론 농업관련 시설 이외에 허가가 나기는 힘들다.
이에 농업진흥지역이 해제될 예정지를 찾아내면 노른자위의 농지를 획득할 수 있다.
농업진흥지역 해제 기준은 △도로·철도 개설 등 여건 변화에 따라 3ha 이하로 남은 자투리 지역 등 2007·2008년 해제기준 적용 지역 △주변이 개발되는 등의 사유로 3ha 이하로 단독으로 남은 농업진흥구역 △도시지역(녹지지역) 내 경지정리되지 않은 농업진흥구역 △농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 △농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 등이다.
농업진흥지역 해제 절차는 해제 계획서를 작성해 시장 또는 군수에게 제출하면 된다. 해제 계획서 적합 여부를 검토하고자 한다면 시-도지사에게 제출하면 되고 농림축산식품부에서 해제 승인한다.
이외에 농업진흥구역에서 해제되면 △3만㎡이하의 공장·물류창고 △1만㎡이하의 교육연구시설·의료시설 △1000㎡이하 소매점과 사무실 등 근린생활시설 등이 들어설 수 있다.
아울러 농업진흥구역에서 농업보호구역으로 전환되는 지역은 다양한 토지이용과 건축 등 개발행위가 가능해진다. 농업진흥구역은 농업용 창고 등 일부 건축물만 지을 수 있지만, 농업보호구역에서는 소매점, 의료시설, 공연장 등의 건축이 가능하다. 그리고 농업진흥구역에서 해제되면 일반적으로 가격은 100~200%까지 상승하게 된다. (정리=홍미경 기자)
고상철 교수는...
한양대학교 대학원 부동산법제 석사, 인하대학교 도시계획 박사과정을 수료했다. 현재는 숭실사이버대학교 부동산학과 외래교수, 건국대학교 미래지식 교육원 부동산 개발과정 강사, 매경 자산관리사 토지자산관리 전임교수, (주)SK가스 토지관련 법률 지도교수, 전국 대학교 부동산교육 협의회 이사 및 지도교수 등 전국 50여 개 부동산 관련 학원 및 경매교육장 토지관련 담당 교수를 역임하고 있다.