건축의 개념-귀농 집짓기 법률문제가 궁금해⑥
건축의 개념-귀농 집짓기 법률문제가 궁금해⑥
  • 김미정
  • 승인 2018.05.25 09:08
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[농업경제신문=김미정 기자] 건축이란 토지에 정착하는 공작물 중에서 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 신축, 증축, 개축, 재축 하거나 이전하는 것을 말한다.​

건축물을 건축하려는 자는 건축법 에 의하여 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

다만 층수가 21층 이상인 건축물 등 일정 규모 이상의 건축물은 특별시장이나 광역시장의 허가를 받거나 도지사의 승인을 받아야 한다.

​또 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축 또는 재축을 포함해 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 이만인 건축물의 건축(지구단위계획구역에서의 건축은 제외)은 신고만 하면 된다.

또한 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선, 주요구조부의 해체가 없는 등의 대수선, 그 밖에 소규모 건축물 등의 건축도 신고하면 된다.

​건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 건축법 등에서 허용 되는지에 대하여 사전결정을 신청할 수가 있으며, 건축허가는 인터넷 건축행정시스템(세움터)를 통하여  신청할 수 있다.​

건축목적의 농지전용을 하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)이 있다.

농지법상 농지구분( 농업진흥지역, 농업진흥지역 밖)이 돼 있는지 체크해야 한다.

또 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한 지역이므로 농지적용 할 수 있는 행위가 몇 가지로 정해져 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역 계획관리지역 및 개발진흥지구 안의 농지를 제외한 지역으로서 농지젂용 허가제한 시설인지 여부 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야 하고 건폐율40%, 용적률 80%를 적용한다.

또한 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설인지 여부를 확인해야 한다.

건축허가를 받고 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로를 2m(대문이나 차량 진출입로)이상 접해야 한다.

다만 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화될 수 있다.

또 막다른 도로(주 도로에서 갈라져 들어오는 소도로 또는 골목)의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다. 막다른 도로의 길이가 10m~35m이하 인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다.

그러나 막다른 도로의 길이가 35m이상인 경우는 폭 6m (다만, 읍.면 지역은 4m)이여야 한다. 반대로 연면적의 합계가 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m(대문이나 차량 진출입로)이상 접해야 한다는 점에 유의하여야 할 것이다.

맹지에 도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법이다.

도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나 임대차 형식으로 사용하면 된다.

문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다.

예를 들어, 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 또는 토지사용승낙을 해 준 지주가 사망하여 그 상속인으로 소유권이 이전되는 경우에 대하여는 종전의 사용승낙을 계속 주장할 수 없다. 

결국 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다. 따라서 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하는 두는 것이 향후, 땅 값을 제대로 받을 있다는 점에서 필지분할이나 합병등의 방식을 꾀하는 것이 좋다.

임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 

임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 임도를 건축허가시에 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할 수는 없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다.

경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁등을 가로 지르는 농로(農路)혹은 농도는 도로가 아니고 개인소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다. 

경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에 일반적으로 건축허가를 받기 어렵다.




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