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농업경제신문

계약서 작성법- 귀농귀촌 생활 법률③

2018-04-23 13:35:53



[농업경제신문=홍미경 기자] 매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이의 매매의 합의만으로도 체결될 수 있다. 그러나 부동산을 거래할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있다.

매매계약서는 일반적으로 표준매매계약서를 사용하지만 매도인과 매수인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호). 농지의 소재지 및 지목과 그 면적 및 내역, 매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급일자), 소유권이전과 인도, 계약의 해제, 그 밖의 특약사항 등을 기재하면 직접 작성하는 것도 가능하다.

매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시한다. 통상은 “매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재한다.

매매목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 표시를 기재한다. 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 한다. 따라서 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 매매목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 한다.
매도인과 매수인을 매매계약서에 기재한다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 방이 일치하는지를 확인해야 한다. 매도인은 원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람을 기재한다.

다만, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임하는 경우에 대리인의 명의로 매매계약서를 작성하는 경우에도 매매계약은 유효히다. 매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재한다.

통상 많이 사용되는 표준매매계약서에는 명시적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지(중도금을 정하지 않은 경우에는 잔금을 주기 전까지) 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다고 특약하는 조항을 넣고 있다.

그러나 계약서에 이러한 명시적인 조항이 들어가 있지 않더라도, 계약금의 교부만으로 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

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