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농업경제신문

농지에 집짓기- 귀농 집짓기 법률문제가 궁금해⑤?

2018-05-23 16:01:12



[농업경제신문=홍미경 기자] 농지에 집을 지으려면 지목과 그 종류에 대해 알아야 한다. 또 지목변경의 개념도 알아야 하며 그 절차에 따라 지목을 변경할 수 있다.

지목은 토지관리의 효율화를 위해 필지별 주된 사용목적 또는 용도에 따라서 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭이다.

대(垈)와 대지는 다르다. 대는 현재 토지의 사용목적이 건축을 할 수 있는 형질을 가진 토지라는 것이지 바로 건축이 가능하다는 뜻은 아니다. 지목이 대인데 건축법에는 건축이 허용되어야 한다. 즉 대지와 도로 관계에 맞아야 해당 관청에서는 허가를 해 줄 수 있는 것이다.

건축법에서 건축이 가능한 땅을 대지라 한다. 4m 이상이 되는 도로에 2m 이상 접하고 있는 토지이어야 건축 허가가 나는 것이지 주변에 도로가 없는데 지목이 '대'라 하여 건축이 가능한 것이 아니라는 뜻이다.

개인적인 개발 행위로 지목을 바꿀 수는 있다. 단 용도지역은 바꿀 수 없다. 지목변경의 목표는 대부분이 대지다. 지목이 대인 경우는 별다른 법률의 제한은 없고 도시계획과 건축법에 의해 건축행위가 가능하다. 토지형질 변경 사업의 목표는 결국 대지다. 예를 들면 농지가 형질 변경이 되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니고, 건축물을 건축할 후 사용승인이 난 후 건축주가 지목변경을 신청함으로써 지목이 대로 변경된다.

토지는 답, 전, 과수원, 목장용지, 공장용지, 주차장 등 28개의 지목으로 나뉜다.

지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다. 즉 형질 변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 현실에 맞게 지목을 정정하는 것이다. 지목변경은 개발행위 허가(형질 변경 허가)를 득하고 목적 사업을 완료했을 때 가능하다.

예를 들어 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며, 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없다.
지목 변경이 가능한 토지는 '국토계획법 등의 관계법령'에 의거하여 인.허가 등을 받은 사업의 수행으로 형질 변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된 곳이다. 또 건축물의 용도가 다른 용도로 변경되어 지목이 다르게 된 토지, 기타 토지의 사용 목적이 변경된 토지가 해당된다.

지목변경 절차는 먼저 토지이용 계획 확인서 상의 용도지역을 확인한 뒤 도시계획조례의 당 용도지역에 건축할 수 있는 건축물 확인한다. 다음 농지나 산지전용 가능 여부 확인하고 연접개발 제한 여부를 확인한다. 이어 건축하고자 하는 건축행위 가능 여부 시.군. 구에 확인한 뒤 전용 후 지목은 대(대지)로 변경할 수 있다.

농지에 집을 지으려면 모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 한다. 대부분 바닥면적 100m2(약 30평) 이하인 소형건축은 건축시고 대상으로 착공 시고->사용승인(준공)의 절차를 거치게 된다.

인허가에 소요되는 기간은 대략 1~2주이며 농지전용 후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 요율적이며 처리기간을 줄일 수 있다. 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용 절차를 거쳐야 한다.

대부분의 도시 외 지역은 건폐율이 20 ~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물 18평+데크 5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유 있게 200평가량을 전용하는 것이 좋다.

이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문이다. 다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660m2) 미만으로 전용해야 1가구 2주택 중과세에 해당되지 않다. 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다.

농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한 지적공사에서만 할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 된다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 따라 비용과 처리기간이 다르다. 경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와 인접 토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 한다.

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